Tájékoztató a településfejlesztési koncepcióról

Egy korábbi írásunkban beszámoltunk arról, hogy a márciusi ülésen tárgyalta a képviselő-testület a Fót városfejlesztési területeinek meghatározásáról, valamint az ahhoz szükséges területcserékről szóló javaslatot is, amelyről most egy részletesebb tájékoztatót teszünk közzé.

Látkép Fót határából Fotó: Urbán Zsombor (HKP)

Látkép Fót határából
Fotó: Urbán Zsombor (HKP)

Fót Város Önkormányzata hat hónappal ezelőtt új képviselő-testületet választott. Ez a testület 5 éven keresztül fogja vezetni Fót városát. A legfontosabb feladatuk a város fejlesztését meghatározó döntések meghozatala. A település fejlesztési koncepcióját az előző ciklusban működött képviselő-testület a 474/2013.  (X. 30.) KT. határozatával elfogadta. Az eltelt hat hónap alatt a testület megismerte a fejlesztési koncepciót és a tervező (Mű-Hely Zrt.) által elkészített helyzetfeltáró, helyzetelemző, helyzetértékelő dokumentációt. Ez megalapozza a város településrendezési eszközeinek módosítását.

Köztudott, hogy minden olyan fejlesztés, amely területfelhasználással jár, csak akkor valósítható meg, ha az arra kiválasztott terület a tevékenységnek megfelelő területfelhasználási egységben fekszik. Például gazdasági tevékenységet nem lehet folytatni üdülő területen. Azt, hogy mely terület milyen tevékenységre használható fel, a település szerkezeti terve (TSZT), illetve a helyi építési szabályzat mellékletét képező szabályozási terv (SZT) határozza meg. Ha tehát valamely terület-felhasználással járó fejlesztés megvalósítására alkalmas terület a hatályos TSZT vagy SZT előírásának nem felel meg, akkor a fejlesztés megvalósításának előfeltétele e dokumentumok, vagyis a településrendezési eszközök módosítása.

A településrendezési eszközök módosítását az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) és végrehajtási rendeletei, szigorú előírásokhoz kötik. A legfontosabb szabály, hogy a településrendezési eszközöket a területfejlesztési tervekkel összhangban kell elkészíteni (Étv. 8. § (1) bekezdés). A településrendezési eszközök a területrendezési tervek rendelkezéseivel összhangban készülnek (314/2012. (XI. 8.) Kormr. 4. § (2) bekezdés).

A már említett helyzetfeltáró dokumentáció kimutatta, hogy Fót város TSZT-ve nincs összhangban a városra érvényes Budapesti Agglomeráció Területrendezési tervével (BATrT). Az összhang megteremtésére az Önkormányzat a múlt évben területrendezési hatósági eljárást kezdeményezett, mely sikerrel járt. A Pest Megyei Kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Hivatal Állami Főépítésze a 2014. augusztus 11. napján kelt, PED/ÁF/56-21/2014. számú határozatával a TSZT és a BATrT, valamint a megyei területrendezési terv összhangjának igazolására a térségi területfelhasználási engedélyt megadta. E szerint a hatályos TSZT területfelhasználási kategóriái elhatározásait a területrendezési tervekkel összhangban lévőnek kell tekinteni, vagyis a TSZT területfelhasználási kategóriái a magasabb szintű terv előzetes módosítása nélkül hatályosak. Ezzel elhárult az akadály a területek eddigitől eltérő felhasználásának meghatározása elől.



A településfejlesztési koncepció szerint a gazdasági-, a lakó- és az idegenforgalom növekedését elősegítő fejlesztések területigényét kívánja az Önkormányzat kielégíteni. Az idegenforgalom növekedését segítő fejlesztések a Károlyi István kastély és park területén megvalósíthatók. A településfejlesztési koncepció a gazdaságfejlesztésről szóló fejezetében az alábbi intézkedések megtételét szabja a Polgármesteri Hivatal feladatául.

  • déli vállalkozási terület szabályozása
  • nyugati iparterület rendezése, a teljes körű infrastruktúra kialakítása
  • 05-ös tábla gazdasági fejlesztése, településrendezési eszközök kialakítása
  • 2A út melletti területen való telephelyek létesítése
  • egyedi gazdasági zónák kialakítása

Ezek közül a 05-ös tábla és a 2A út melletti terület fejlesztése igényli a településfejlesztési eszköz módosítását.

A 05-ös tábla homokbányától délre, a közigazgatási határ és Kisalag között fekvő területét a hatályos TSZT beépítésre nem szánt területfelhasználási egységen belül „Mezőgazdasági terület” (M) övezetbe sorolja. A területrendezési hatóság fent említett térségi területfelhasználási engedélye lehetővé tette, hogy az M2 autópályához közvetlenül csatlakozó 05 hrsz. 05/4 – 05/7 és a 05/29 – 05/88 alátörései földrészleteket az Önkormányzat beépítésre szánt területfelhasználási egységben gazdasági területként, ezen belül – a lakóterület közelsége miatt – „Kereskedelmi, szolgáltató és raktár rendeltetésű terület”-ként (Gksz) hasznosítsa, ahol elsősorban környezetre jelentős hatást nem gyakorló gazdasági tevékenységi célú épületeket lehet elhelyezni. Kivételt képez a 05/36 hrsz-ú telek egy része, melynek rendeltetése záportározó, ezért azt beépítésre nem szánt vízgazdálkodási területként kell használni. A terület megközelítése már most is biztosított a Hajcsár úton, de a terület feltárására, a közművek, a felszíni vízelvezetés céljára megfelelő területeket kell szabályozni. Az M2 autópálya és a Csomádra vezető 2102 számú út összekötése után (2113 számú) az új Gksz terület az M2 autópályáról közvetlenül is elérhető lesz.

A 0272 – 0274 és 0276 hrsz. alátörései földrészletet az M2 autópálya és a Hajcsár út észak-déli irányban két részre osztja. A 0272 – 0274 hrsz-ú táblák közigazgatási határ és M2 autópálya között fekvő területét a hatályos TSZT beépítésre nem szánt területfelhasználási egységen belül „Mezőgazdasági terület” (M) övezetbe sorolja. A 0272 hrsz. tábla M2 autópályától dél-keletre fekvő földrészleteit a hatályos TSZT részben beépítésre nem szánt területfelhasználási egységen belül „Véderdő” (Ev) övezetbe, továbbá beépítésre szánt területfelhasználási egységen belül „Ipari gazdasági” (Gi) övezetbe sorolja.  A 0276 hrsz. és alátörései földrészleteket az autópálya és a Hajcsár út mindkét oldalán a hatályos TSZT „Mezőgazdasági terület” (M) övezetbesorolja.

A területen földtulajdonnal rendelkező fejlesztő kérelmet nyújtott be Fót Város Önkormányzata Polgármesteréhez a 0272/51-től 0272/64-ig terjedő hrsz-ú ingatlanokon kialakítandó kereskedelmi, szolgáltató területre vonatkozó telepítési tanulmányterv és beépítési tervdokumentáció véleményezésére. A dokumentáció a vonatkozó jogszabályi előírásoknak megfelelő vizsgálat alapján meghatározza az új területfelhasználás infrastrukturális igényeit, a várható környezeti hatásokat és szempontokat ad a településrendezési szerződés megkötéséhez. Tekintettel arra, hogy a terület Fót és Dunakeszi közigazgatási határa mentén fekszik, fejlesztő a dokumentációt elküldte véleményezésre Dunakeszi város polgármesterének is. A két város főépítészei egyeztettek a fejlesztés megvalósíthatóságáról, melynek eredményeként megállapították, hogy a dokumentációban meghatározott feltételek teljesítése esetén a fejlesztés nem sérti a szomszédos önkormányzatok érdekeit. A közigazgatási határ megváltoztatását a fejlesztés nem teszi szükségessé.

Fóti látkép a Királydombról Fotó: Urbán Jonatán

Fóti látkép a Királydombról
Fotó: Urbán Jonatán

A lakóterületek fejlesztéséhez szükséges területek kiválasztása a településrendezés klasszikus szabályainak figyelembe vételével történt. E szerint a lakóövezeteket a városközponttól, illetve a városrész központoktól egyenlő távolságra célszerű kijelölni. Fontos szempont a tömegközlekedési eszközzel való megközelíthetőség, ugyanúgy, mint a közművel történő ellátás, a hírközlés és a vízrendezés alacsony költséggel történő megvalósíthatósága. E szempontok alapján döntött a Képviselő-testület az alábbi területek fejlesztéséről.

A Keszi hegy (025 hrsz.) Somlói utcától észak-keletre, a nagyfeszültségű (220 KV) elektromos légvezetékig fekvő területet a hatályos TSZT beépítésre nem szánt területfelhasználási egységen belül „Korlátozott használatú mezőgazdasági terület” (Mkh-1) övezetbe sorolja. A tulajdonosok – ide értve a 025/3 – 025/16 hrsz-ú telkek tulajdonosait is – vállalták, hogy a terület szabályozására településrendezési szerződést kötnek az Önkormányzattal a TSZT jóváhagyása után, s a helyi építési szabályzat és SZT előírása szerinti a telkek újraosztásáról, a közművek és az utak kiépítéséről gondoskodnak. Ily módon a Somlói utcai beépítéshez hasonló egységesebb, jobb és gazdaságosabb organizációjú, összefüggő beépítés jön létre. E mellett szól az is, hogy a Somlói út feletti terület egy része a hatályos HÉSZ szerint eddig is lakóterület volt. Továbbá a helyi autóbuszjárattal jól megközelíthető ez a terület.

A hatályos TSZT és a SZT egyaránt Kertvárosi lakóterület (Lke) övezetbe sorolta a 031 hrsz-ú tábla déli kétharmadát, de szabályozására és beépítésére máig nem került sor. A terület északi egyharmada nagyüzemi állattartás elől elzárt mezőgazdasági terület (Mkh-2).

Fót-fürdő vasúti megállóhely és a területet keletről határoló 2102. számú összekötőút jó megközelítést biztosít a területnek. A TSZT-ben a terület egészét beépítésre szánt területként javasolja a Képviselő-testület nyilvántartani. Szabályozására a tulajdonosok településrendezési szerződést kell, hogy kössenek az Önkormányzattal, s miután azt a Képviselőtestület megállapította a telkek SZT szerinti újraosztása, a közművek és az utak kiépítése a tulajdonosok összefogásával megvalósítható. Az újra parcellázott lakótelkekre nagy kereslet lesz, hiszen a vasút további korszerűsítése után a mai 35 perc helyett 25 perc alatt lehet Fót-fürdő vasúti megállóhelyről Budapest belvárosába (Bp. – Nyugati pu.) eljutni, kényelmes, tiszta levegőjű, zajmentes környezetben.

Fótfürdő vasúti megálló Fotó: Urbán Zsombor

Fótfürdő vasúti megálló
Fotó: Urbán Zsombor

A Szérűskert nyugati része (074, 075, és 080 hrsz. alátörései) területet a hatályos TSZT „Nagyüzemi állattartás elől elzárt mezőgazdasági terület” (Mhk-2) kategóriába sorolja, a 077/1 – 077/5 hrsz-ú telkek kivételével, melyet „Véderdő” (Ev) területfelhasználási egységként határoz meg.

A 075-ös tábla, mint mezőgazdasági terület ékelődik be a közvetlenül szomszédos már beépült lakóterületbe.  Az új Fáy András iskola a terület központjától kevesebb, mint 500 méterre működik. A terület megközelítése kimondottan kedvező, mind közúti-, mint vasúti közösségi közlekedési eszközt igénybe véve. A területen kiépíteni 15 évvel ezelőtt tervezett elkerülő út nyomvonalát a településfejlesztési koncepció jóváhagyásakor már levette a Képviselő-testület a szerkezeti tervről, mint felesleges és megvalósíthatatlan eszközt. A záportározó kivételévela 080-as részben beépült majorság és az ezt körülölelő 074-es tábla bevonása a települési térségbe kerekké teszi a település beépítésre szánt területét. Ez a körülmény kívánatossá teszi, hogy a tárgyi területet beépítésre szánt területként „Kertvárosias lakóterület” (Lke) övezetbe sorolja a Képviselő-testület.

A Fáy András iskola és az Öreghegy között fekvő 083 és 085 hrsz. alátörései területet a hatályos TSZT „Nagyüzemi állattartás elől elzárt mezőgazdasági terület” kategóriába sorolja. Ha „Kertvárosias lakóterület” övezetbe sorolja a Képviselő-testület, akkor ezek a zavaró körülmények (trágyázás, permetezés, állattartás, stb.) az e területre vonatkozó építési szabályokkal kizárhatók. Így az Öreghegy területét egy szabályozott, kulturált lakó területhasználat köti majd össze a lakóterülettel, ami a településrendezés minden szakága (építészet, természet és tájvédelem, intézmény ellátás, vízgazdálkodás, közlekedés, közműellátás, stb.) tekintetében szakmailag indokolt. A jó településrendező az intézményeket (ide tartozik az iskola is) a település vagy településrész központjában helyezi el. Ezt a szabályt nem elégíti ki az új általános iskola, mivel jelenleg a lakott terület szélén fekszik. Ez a körülmény kívánatossá teszi, hogy a tárgyi területet beépítésre szánt területként „Kertvárosias lakóterület” (Lke) övezetbe sorolja a Képviselő-testület.

A Mogyoródi patak partján elterülő területet (096/1 – 096/12 hrsz-ú földrészletek) a hatályos TSZT beépítésre nem szánt területfelhasználási egységen belül „Korlátozott használatú mezőgazdasági terület” övezetbe sorolja, mert vízminőség védelmi, táj- és természetvédelmi szempontból fokozottan érzékeny terület. Az övezetben csak olyan építmények helyezhetők el, amelyek a természeti értékeket nem veszélyeztetik. Minden beavatkozáshoz a természetvédelmi hatóság hozzájárulása szükséges. A tulajdonosok kérték, hogy a terület a Czuczor Gergely utca északi oldalához hasonló módú beépítést engedélyezzen az Önkormányzat.

A kérés szigorú feltételekkel – ami a DINPI állásfoglalása alapján a szabályozásban fog megjelenni – teljesíthető. E mellett szól az is, hogy az utcában a közművek már kiépültek. A meghatározandó feltételek egyrészt a természetvédelmi-, másrészt a városképi és közlekedési igényeket kell, hogy kielégítsék. Kívánatos, hogy a telkek beépítése két előkertes legyen, vagyis a lakóházaknak két utcai homlokzata legyen. Egyik a Czuczor Gergely utcára néz, a másik a Mogyoródi patakra. Ez utóbbi legyen a reprezentatívabb, arra is tekintettel, hogy ez a déli oldal. A telkeken a patak felőli oldalon sem építhető

  • növénytermesztés céljára szolgáló kerti növényház (üvegház), fóliasátor,
  • tisztítómezővel ellátott oldó-medencés műtárgy,
  • árnyékszék,
  • kemence, húsfüstölő,
  • állatkifutó,
  • trágyatároló, komposztáló, továbbá
  • siló, nem terepszint alatti vagy terepszint alatti fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló.

A patak partján megfelelő szélességű „Természet-közeli területet” kell szabályozni, amelyen olyan sétány alakítandó ki, ahol a gyalogosok, a kerékpárosok és a patak medrét időszakosan rendező gépek is közlekedhetnek. Az útburkolat nem lehet aszfalt, csak szórt kőalap és kavics. A telkeket innen gépjárművel ne lehessen megközelíteni.

A felsorolt fejlesztések 155 hektár beépítésre nem szánt terület átminősítését igényli beépítésre szánt települési térségbe. Ezzel szemben a természeti környezet védelmét célozza, hogy a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló 2005. évi LXIV. törvény (BATrT) hatálya alá tartozó településeken – Fót is ide tartozik – a fejlesztésre szánt területeket legfeljebb 2 % mértékben lehet növelni (7. § (2) bekezdés). További területek csak úgy jelölhetők ki fejlesztésre, ha az új beépítésre kijelölt területekkel azonos nagyságú területeket beépítésre nem szánt területekké minősít az Önkormányzat. Tekintettel arra, hogy a fejlesztésre kiválasztott területek mérete messze meghaladja a törvény által engedélyezett 2 %-nak megfelelő 27,58 hektárt, keresni kellett olyan területeket, ahol a fejlesztés az elmúlt években nem valósult meg és a továbbiakban sem várható a fejlesztésük. A 15 évvel ezelőtt fejlesztésre szánt területek közül a tervező az alábbi táblázatban jelölte meg a – 2 % mértéken túl – kompenzálásra felhasználható területeket és méretét.

Lehetőségek elemzése
BATrT 2011 KormányhivatalPED/ÁF/56-21/2014. számú határozata szerint elfogadottnak tekintve Öreghegy területét, mint települési térséget
Ha Ha m2
városias települési térség 1281,37 1 379 13 790 424
növekmény 2% 25,6274 27,58 275 808
Települési térségből kivonható területek
terület (m2) terület (hektár)
Kurjancs 389 116 38,9116
Öreghegy 976 724 97,6724
Sátorfák 175 064 17,5064
Összesen 1 540 904 154,0904
Mindösszesen, a 2 % növekménnyel 1 816 712 181,6712

Az egyes területek vizsgálata alapján a tervezővel közösen arra a következtetésre jutottunk, hogy a bemutatott területek esetében a javasolt besorolás sokkal jobban tükrözi a tényleges társadalmi, gazdasági és környezeti igényeket és feltételeket, mint a jelenleg hatályos változat, továbbá kedvezően befolyásolják Fót város területi egyenlegét.

A változtatások területcserével történő engedélyezésére a területrendezési hatósági eljárásokról szóló 76/2009. (IV. 8.) Korm. rendelet 1. § (1) bekezdése f) pontja Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló törvény hatálya alá tartozó településen területrendezési hatósági eljárásban ad lehetőséget. A területcserére vonatkozóan a szükséges hatásvizsgálatot a tervező rövid időn belül elkészíti. Az előterjesztett területhasználati elhatározások a város területi mérlegében a külön táblázatban feltüntetett változást jelentik.

Jámbor László
főépítészi munkatárs


Hirdetés


 
 
 


Kapcsolódó írások:

A 2151 - Helyi Közéleti Portál sütiket (az eszközön elhelyezett kisméretű szöveges fájlokat) és hasonló technológiákat használ a portál szolgáltatásainak biztosításához és a látogatottság elemzéséhez szükséges adatok gyűjtéséhez, amelyet Ön az oldal használatával elfogad. További információk

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close